Налог на прибыль при продаже недвижимости юридическим лицом

Статья 172. Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества

Налог на прибыль при продаже недвижимости юридическим лицом

172.1.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего норму бесплатной передачи, определенную статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не облагается налогом.

Условие о нахождении такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком в наследство.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаваемых вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

172.2. Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в пункте 172.1 настоящей статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 настоящей статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса.

В таком же порядке облагается налогом доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.

172.3. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом.

При обмене объекта недвижимости на другой (другие) доход плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого имущества, определенного:

а) в абзаце первом пункта 172.1 настоящей статьи, — не облагается налогом;

б) в пункте 172.2 настоящей статьи, — облагается налогом по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса.

172.4.

При проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и ежеквартально подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумме уплаченного налога в порядке, установленном настоящим разделом для налогового расчета.

172.5. Сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения:

а) лицом, которое продает или обменивает с другим физическим лицом недвижимость — до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены;

б) лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении собственника и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

172.6. В случае несовершения нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, по которому уплачен налог, плательщик налога имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.

172.7. Одновременно с действием пункта 172.

4 настоящей статьи, если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо — предприниматель, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога в отношении начисления, удержания и уплаты (перечисления) в бюджет налога с доходов, полученных плательщиком налога от такой продажи (обмена).

172.8. Для целей настоящей статьи под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.

172.9. Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, которые осуществляются физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом согласно настоящей статье в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в пункте 167.1 статьи 167 настоящего Кодекса.

172.10. Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям настоящей статьи.

172.11. Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), определяется Кабинетом Министров Украины.

Источник: //i.factor.ua/law-23/section-99/article-355/

Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости – СПИК

Налог на прибыль при продаже недвижимости юридическим лицом

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.


жилая — только налог на прибыль 

нежилая — подоходный налог и НДС

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Ндс при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать! 


для юр лица не имеет разницы

сколько объект купли-продажи находился в собственности

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: //spikcompany.ru

Источник: //spikcompany.ru/freeadvice/voprosy-po-nalogooblozheniyu/nalogooblozhenie-yur-lits-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Особенности налогообложения купли-продажи недвижимости предприятием

Налог на прибыль при продаже недвижимости юридическим лицом

С точки зрения налогового законодательства, помещение, в принципе, является таким же товаром, как, например, и предметы гигиены или пшеница.

Однако существует и одна значительная отличительная особенность: в большинстве случаев продаются объекты недвижимости, которые ранее пребывали на балансе продавца в качестве объектов основных средств.

Именно эта специфика и влияет на особенности исчисления и уплаты приведенного в статье перечня налогов.

Следует сразу сделать оговорку о том, что, в зависимости от выбранного варианта формы сделки, возможно получение различных налоговых эффектов.

Например: если помещение передается от одного юридического лица другому в результате реструктуризации предприятия, то обязательства по НДС не возникают вовсе. Но это тема для отдельного разговора.

Более детальную информацию можно получить, связавшись с нашим отделом бухгалтерских услуг

Разделение труда – вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить – пакет БИЗНЕС – ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно. Пакет ПРОСТОЙ – платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

Анна Кравченко

глава отдела бухгалтерии
кандидат экономических наук

 

Между правительством и народом существует неразрешимое противоречие: с одной стороны, правительство стремится собрать с народа максимальное количество налогов, с другой – оно тут же начинает их тратить на то, в чем народ вовсе не нуждается… Поэтому не имеет смыла транжирить свои денежки в казино либо на скачках – правительство сделает это намного лучше меня /Боб Хоуп, известный американский артист/.

Прежде всего, необходимо отметить, что каждый объект основных средств, который предназначается для продажи, подлежит переводу в категорию «содержащихся для продажи необоротных активов и групп выбытия». Такая операция имеет свой порядок оформления и подлежит отражению в бухгалтерском учете (счет учета 28.6).

Следует отметить, что перечень первичных документов, служащих для учета основных средств утвержден приказом Минстата (№352 от 29/XII 1995-го года). В качестве основного документа выступает акт внутреннего перемещения (приема-передачи) основных средств (ф. ОЗ-1). Данный акт служит для отражения следующих операций:

  • для зачисления вновь приобретенных (построенных) помещений в состав ОС;
  • при их вводе в эксплуатацию;
  • при внутренних перемещениях;
  • при выводе из состава ОС.  

Дата оформления акта является датой исключения предназначенного для продажи помещения из состава ОС. Отметки о выбытия помещения из состава ОС, кроме этого, вносятся в следующие документы учета:

  • в инвентаризационную карточку ОС (ф. ОЗ-6);
  • в инвентаризационный список ОС (ф. ОЗ-9).

Администрирование НДС

При продаже помещений (как и любых прочих объектов недвижимости), согласно положениям НКУ (ст.188.1), при определении базы обложения следует исходить из договорной стоимости объекта.

Однако, начиная с января месяца 2016-го года, данный показатель не может иметь меньшее значение, нежели балансовая (остаточная) стоимость помещения, сложившаяся на начало периода, в котором осуществляется поставка.

Если у продавца по как-либо причине отсутствуют данные бухгалтерского учета (например, он не велся вовсе), следует исходить из методики определения обычной цены.

Следует отметить, что определение понятию «обычная цена» дано в НКУ. Согласно положениям ст.14.1.71, – это «цена, определенная (если законодательно не установлено иное) условиями договора». Таким образом (до того момента, пока не доказано обратное), цена договора = цена, соответствующая уровню рыночных цен.

Налог на прибыль

Доходы юридических лиц, которые были получены при продаже любых объектов недвижимости (включая и отдельные помещения), подлежат включению в налогооблагаемую базу. Ставка корпоративного налога составляет 18%.

Для плательщиков единого налога

Что касается юридических лиц, пребывающих на упрощенной системе налогообложения и уплачивающих единый налог, то при продаже помещения их доход определяется как сумма полученных ими средств в результате такой продажи (ст.292.2 НКУ). Если помещение использовалось плательщиком на протяжении 12-ти и более месяцев после ввода в эксплуатацию, то сумма дохода определяется по формуле СОД = СОП – БСП, где:

СОД – сумма облагаемого дохода;

СОП – сумма средств, полученных от продажи помещения;

БСП – остаточная (балансовая) стоимость помещения.     

Источник: //www.juridicheskij-supermarket.ua/page_nalogi-prodaja-jur-lico.html

Как оптимизировать налоги: советы для инвесторов в зарубежную недвижимость

Налог на прибыль при продаже недвижимости юридическим лицом

22 октября 2019

inter reality / Shutterstock

При инвестициях в зарубежную недвижимость — будь то простой арендный бизнес или комплексный редевелопмент — налоговое структурирование играет ключевую роль. По моим оценкам, инвесторы теряют до 25 % прибыли, если плохо продумывают вопросы налогообложения.

В операциях с недвижимостью фигурируют четыре ключевых вида налогов:

  • на покупку и владение недвижимостью,
  • на доход от аренды,
  • на дивиденды,
  • на перепродажу с прибылью.

Налогообложение существенно зависит от формы собственности: зарегистрирована ли недвижимость на физическое лицо или на компанию, причём во втором случае возможны разные схемы владения. Оформив покупку на компанию, можно добиться большей оптимизации налогов, но придётся нести расходы на содержание юридического лица (или нескольких юридических лиц).

Я рекомендую выбирать форму собственности, опираясь на два решающих фактора: объём инвестиций и планируемая стратегия выхода из проекта. В этой статье я дам конкретные советы для распространённых случаев.

Налоги на доходы от недвижимости платятся в той стране, где находится недвижимость, и рассчитываются на основании местных законов.

Налог на покупку недвижимости — это налог на переход права собственности, который платит покупатель. В разных странах ставка налога обычно составляет от 3 до 5 % стоимости объекта. В специальных случаях этого налога можно избежать.

Например, в Германии (по состоянию на 2018 год), если недвижимость оформлена на компанию и покупатель приобретает не более 95 % акций этой компании (Share Deal), то к этой сделке не применяется налог на переход права собственности.

На практике на оставшиеся акции (5 % или более), как правило, оформляется опцион, по которому покупатель выкупает их ещё через несколько лет.

Доход от аренды обычно облагается налогом по прогрессивной шкале для физических лиц и по плоской шкале для компаний. В первом случае, если годовой доход достигает порядка 50 тыс.

евро или выше, то ставка налога стремится к 50 % от прибыли. Поэтому оформлять на физическое лицо выгодно только небольшие объекты — как правило, стоимостью до 1 млн евро.

Более дорогую недвижимость практически всегда лучше оформлять на юридическое лицо, несмотря на расходы на его содержание.

Ставка налога для компаний составляет примерно 30 % от прибыли и не зависит от величины дохода. В некоторых юрисдикциях предусмотрены льготы для компаний, которые занимаются только пассивным бизнесом. Например, в Германии налог составляет 16 %, если компания только сдаёт недвижимость в аренду.

Кроме того, юридическим лицам доступно больше возможностей, чем физическим, для уменьшения налогооблагаемой базы, списывая различные расходы с балансовой прибыли. Наиболее классические сценарии списания:

  • проценты по банковскому финансированию, привлечённому для покупки недвижимости,
  • амортизация объекта,
  • другие накладные и административные расходы,
  • займ учредителя в компанию при покупке недвижимости.

Последний инструмент важен тем, что позволяет свести прибыль юридического лица к нулю — другими словами, сделать так, чтобы налога на доход от аренды не было.

Налог на дивиденды применяется, если недвижимость оформлена на юридическое лицо. Он составляет в среднем 15 % от суммы дивидендов и платится, когда капитал переводится владельцу компании уже после уплаты налога на прибыль.

Юрисдикция уплаты налога на дивиденды, как и его величина, зависит от многих факторов: является ли получатель дивидендов физическим или юридическим лицом, чей он налоговый резидент, заключён ли договор об избежании двойного налогообложения между его страной и страной, где находится недвижимость. Например:

  • Пусть недвижимость в Греции принадлежит компании, которая тоже зарегистрирована в Греции и получает прибыль только от сдачи недвижимости в аренду. Эта компания — дочерняя по отношению к другой компании, которая зарегистрирована на Кипре и не менее 2 последних лет владеет более 10 % доли греческой компании. В этом случае в Греции платится налог на прибыль (в 2018 году он составляет 29 % от прибыли), после чего дивиденды, поступающие кипрской компании, не облагаются никаким дополнительным налогом. В Греции налог на дивиденды не платится в соответствии с директивой Council Directive 2011/96/EU, а на Кипре описанная ситуация подпадает под местные законы, тоже освобождающие от налога на дивиденды. Далее, в соответствии с кипрским законодательством, дивиденды могут быть выплачены физическому лицу – бенефициару структуры тоже без налога: на Кипре нет налога на дивиденды для иностранцев. Наконец, платит ли бенефициар (физическое лицо) налог на дивиденды в той стране, чьим налоговым резидентом он является,— зависит от законов этой страны. 
  • Пусть теперь недвижимость в Германии принадлежит проектной компании, которая тоже зарегистрирована в Германии, но владелец компании — физическое лицо, налоговый резидент России. Тогда в Германии уплачивается 16-процентный налог на прибыль, а затем владелец компании, получая дивиденды, платит также в Германии ещё 15 % от их величины. При этом в России дополнительный налог не взимается по соглашению об избежании двойного налогообложения между Германией и Россией.

Налог на перепродажу с прибылью обычно равняется налогу на доход (то есть около 30 % от дохода). Если продаётся не сам объект недвижимости, а компания, на которую он оформлен, то доход от продажи облагается налогом в той стране, чьим налоговым резидентом является владелец компании, будь то физическое лицо или другая компания.

Есть легальные способы избежать налога на прирост капитала — например, так называемая холдинговая структура.

В этом случае вы как физическое лицо владеете холдинговой компанией, зарегистрированной в юрисдикции, где нет налога на прирост капитала (например, на Кипре или в Люксембурге).

В свою очередь, эта компания владеет дочерней компанией, в чьей собственности находится недвижимость. Тогда при продаже дочерней (проектной) компании вместе с недвижимостью вы не платите налог на перепродажу.

Впрочем, международная практика движется к тому, чтобы доходы от такой косвенной продажи недвижимости всё-таки облагались налогом.

Например, в России действует закон о том, что налогом в России облагаются доходы от продажи акций или долей иностранных компаний, активы которых более чем на 50 % состоят из российской недвижимости.

Похожие условия есть в соглашении между Кипром и Россией: если российский налоговый резидент продаёт кипрскую компанию, активы которой более чем на 50 % состоят из недвижимости на Кипре, то эта продажа может облагаться налогом.

В последние годы государства активно объединяют усилия, чтобы противодействовать классическим сценариям оптимизации налогов.

Главным изменением стала отмена банковской тайны: теперь любой надёжный банк тщательно проверяет происхождение денег и добропорядочность вкладчика, а также информирует о вкладе налоговые органы страны, чьим налоговым резидентом является основной собственник капитала или компаний.

Холдинги в офшорных юрисдикциях, которые раньше использовались сплошь и рядом, сегодня практически не работают. Даже если ваш холдинг оформлен в надёжной юрисдикции (например, на Кипре), всё равно налоговые органы страны, где находится дочерняя компания, заинтересуются, насколько реален ваш кипрский бизнес.

Они могут запросить подтверждения того, что холдинговая компания не фиктивна: например, счета на оплату аренды офиса и коммунальных услуг. Также налоговики могут проверить, не является ли директор компании номинальным лицом, занимающим эту должность одновременно во множестве подобных фирм.

Если налоговые органы сочтут, что ваша фирма фиктивна и создана только для оптимизации налогообложения, то вместо экономии вы понесёте лишние расходы и, возможно, штрафы.

Таким образом, я считаю, что современному инвестору стóит заботиться не о том, как «не платить налоги», а о том, как легально заплатить меньше, применяя такие схемы налоговой оптимизации, которые отвечают требованиям законодательства. Правда, наиболее эффективные механизмы доступны скорее крупным инвесторам.

Например, содержание реального офиса на Кипре или в Люксембурге обходится примерно в 50–100 тыс. евро в год, что имеет смысл, только если эти издержки невелики по сравнению с вашими доходами от инвестиций в недвижимость.

Обычно такие сложные структуры с холдинговыми компаниями актуальны для инвесторов с бюджетом от 10 млн евро. 

Поэтому я рекомендую:

  • Если вы покупаете объекты дешевле 1 млн евро и не планируете расширять инвестиционный портфель — оформляйте владение как физическое лицо и платите соответствующий подоходный налог (определённые вычеты тут тоже возможны).
  • Если вы разовый инвестор с бюджетом более 1 млн евро и ещё не знаете, когда будете продавать недвижимость,— оформляйте покупку на компанию, которой вы владеете напрямую (если только у вас уже нет действующего холдинга).
  • Если вы активный системный инвестор с объёмом инвестиций более 10 млн евро — полноценный холдинг на Кипре или в Люксембурге будет для вас кошельком, агрегирующим доходы от ваших проектных компаний. Холдинговая структура особенно подходит инвесторам в проекты добавленной стоимости, где продажа объекта запланирована на перспективу 3–5 лет.

Законы и межгосударственные соглашения о налогообложении операций с недвижимостью часто меняются, обычно в сторону ужесточения. Чтобы эффективно обращаться с налогами, я рекомендую советоваться с грамотными налоговыми консультантами, которые разработают наилучшее решение для вашей конкретной ситуации.

Опыт компании Tranio показывает, что если инвестиция кажется выгодной только при условии оптимизации налогов, то это скорее не проблема высоких налогов, а плохая инвестиция. Разрабатывая финансовую модель, мы начинаем с того, что закладываем оплату всех налогов «в лоб», без оптимизации.

Если при таком подходе проектная доходность нас устраивает, мы продолжаем рассматривать эту инвестицию.

Мы продумываем механизмы легального и эффективного уменьшения налоговой нагрузки не для того, чтобы превратить убыточный проект в прибыльный, а чтобы из прибыльного проекта извлечь ещё больше прибыли для инвесторов.

Георгий Качмазов, Генеральный директор и основатель Tranio этого автора

Материал подготовлен для Vedomosti

Источник: //tranio.ru/articles/kak-optimizirovat-nalogi-sovety-dlya-investorov-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost/

Продажа предприятия или части его имущества

Налог на прибыль при продаже недвижимости юридическим лицом

Когда речь идет о налоговой оптимизации продажи компании или ее части (фактически всего имущества компании или крупной ее части), самое распространенное решение, которое предлагается продавцу и покупателю, — ее прямая реализация как долей (акций) предприятия, так как такая реализация не облагается НДС (в отличие от продажи предприятия как имущественного комплекса, например).

Факторы, которые влияют на выбор способа реализации предприятия

Есть три основных варианта продажи предприятия (части предприятия):

● продажа доли организации;

● продажа предприятия как имущественного комплекса (части имущественного комплекса);

● продажа отдельных активов, которые в совокупности будут представлять это предприятие.

Естественно, существуют и другие способы фактического перераспределения имущества компании, которые в данной статье рассматриваться не будут.

При разработке схемы сделки по реализации предприятия и выборе наиболее экономически выгодного с налоговой точки зрения варианта необходимо учитывать не только необходимость уплаты (избежания уплаты) НДС, но и ряд других факторов, в том числе:

● доли предприятия продают его учредители (акционеры); предприятие как имущественный комплекс (часть имущественного комплекса) — само юридическое лицо; отдельные активы — также само юридическое лицо.

Ведь именно компании принадлежит имущество предприятия, в то время как ее доли (акции) — ее учредителям (акционерам). Иначе говоря, плательщиками налогов в данном случае будут разные субъекты.

А значит, они будут платить и разные налоги, налоговая база по ним будем исчисляться по разному и т. д.;

● состав учредителей (продают компанию учредители — физические лица, которые с доходов от продажи должны будут заплатить НДФЛ, или учредители — юридические лица, являющиеся плательщиками налога на прибыль либо единого налога);

● соотношение чистых активов и размера уставного капитала.

Например, учредители — юридические лица на основной системе налогообложения продают в виде долей компанию, учредителями которой они являются, с высоким размером уставного капитала, при этом размер чистых активов не намного больше его.

Они действительно сэкономят НДС, а с небольшой разницы между уставным капиталом и рыночной ценой компании (которая, скорее всего, будет равняться или чуть превышать стоимость ее чистых активов) заплатят налог на прибыль.

Пример 1

Уставный капитал составляет 1 млн руб., чистые активы — 1,5 млн руб. За эту же сумму компанию продают третьему лицу. Налог на прибыль будет заплачен с 0,5 млн руб. НДС не будет заплачен вовсе.

А если уставный капитал компании символический, а стоимость чистых активов несравнимо больше? В таком случае при продаже предприятия как имущественного комплекса высокая стоимость чистых активов будет учтена при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, хотя НДС действительно придется заплатить.

Но плательщиком налога на прибыль в данном случае будет компания, продающая свое предприятие как имущественный комплекс. Для нахождения налоговой базы по налогу на прибыль необходимо вычесть из выручки стоимость чистых активов.

Если же продажа такого предприятия будет осуществляться как продажа долей, то уменьшить налоговую базу смогут сами учредители, но только на первоначальную стоимость их вклада.

Таким образом, прежде чем сделать вывод о том, что продажа предприятия в виде долей компании более выгодна в связи с очевидным отсутствием необходимости платить НДС, лучше провести конкретные расчеты и сравнить суммы уплаченных налогов при различных вариантах продажи предприятия (его части). Может оказаться, что продать компанию в виде долей (акций) менее выгодно, чем как имущественный комплекс.

Прямая простая продажа имущества предприятия с помощью долей компании позволяет экономить только НДС (имеется в виду ситуация, когда есть только продавец и покупатель).

Но есть и более сложные варианты продажи с помощью долей, которые позволяют минимизировать и иные налоги, например налог на прибыль при условии участия в схеме промежуточных юридических лиц иных юрисдикций.

Однако использование таких сложных вариантов предполагает дополнительные значительные затраты и проведение серьезной работы по минимизации налоговых рисков.

Кроме налоговой экономии следует учитывать и иные сложности реализации того или иного варианта продажи, например:

● сложность для покупателя признания расходов (доходов) при покупке предприятия как имущественного комплекса.

Так, в соответствии со ст. 268.

1 НК РФ «Особенности признания доходов и расходов при приобретении предприятия как имущественного комплекса» разница между ценой приобретения предприятия как имущественного комплекса и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса (активы за вычетом обязательств) признается расходом (доходом) налогоплательщика.

Величину превышения цены покупки предприятия как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод.

Величину превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и с учетом других факторов. Сумма уплачиваемой покупателем надбавки (получаемой скидки) учитывается в целях налогообложения в следующем порядке:

1) надбавка, уплачиваемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается расходом равномерно в течение 5 лет начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс;

2) скидка, получаемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается доходом в том месяце, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс;

● фактические затраты на оформление купли-продажи долей, предприятия как имущественного комплекса и отдельных активов. Оформить куплю-продажу долей предприятия проще с технической точки зрения и менее затратно, чем продажу предприятия как имущественного комплекса или его отдельных активов.

Так, процедура продажи предприятия как имущественного комплекса достаточно трудоемкая. В частности, для подписания договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса необходимо подготовить:

● акт инвентаризации входящих в состав предприятия активов и обязательств;

● бухгалтерский баланс продаваемого предприятия;

● перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК РФ).

Эти документы вместе с заключением независимого аудитора о составе и стоимости предприятия будут приложены к договору (п. 1 ст. 560 ГК РФ).

Источник: //www.profiz.ru/se/article_prodaza_predpriatia/

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Налог на прибыль при продаже недвижимости юридическим лицом

Я единственный учредитель фирмы. Одна фирма заказала у меня строительно-монтажные услуги. За проведенные работы рассчиталась с моей фирмой квартирой. Хочу квартиру переоформить на себя как на физическое лицо, но надо это сделать с наименьшими финансовыми затратами. Знаю, что после того как подпишу акт взаимозачета, буду вынужден заплатить в налоговую 6% с суммы этого акта.

Уплата налогов с продажи недвижимости охраняется в том числе и нормами уголовного права. Так, если имеет место сокрытие крупных сумм налога на доходы от продажи недвижимости (например, продажа предпринимателем квартир и иного недвижимого имущества), то указанное является основанием для возбуждения соответствующих уголовных дел.

Налогообложение при продаже в России недвижимости нерезидентом-юридическим лицом

В случае, когда продавцом коммерческой недвижимости выступает организация – налогообложение так же зависит от системы налогообложения, применяемой организацией на момент продажи недвижимости.

Подобные ситуации относительно редки, поэтому основное внимание при расчете налога необходимо уделить первым двум критериям.

Совершая подобные сделки, продавец получает доход, а по законодательству Российской Федерации, любой доход должен облагаться налогом.
Налог с продажи коммерческой недвижимости ип в 2018 году Изменения в законодательстве касаются разных сфер. Одной из них является коммерческая недвижимость, владельцам которой с 2016 года надо оплачивать налоги по новым правилам.

Для предпринимателей и юридических лиц возможность уменьшения платежей в бюджет напрямую связана с выбранным режимом налогообложения. Например, если ИП или компания работают по общей схеме налогообложения, они должны уплачиваться налог на прибыль.

Обязательным условием для реализации объекта является наличие правоустанавливающих документов на недвижимость. Для того, чтобы совершить сделку по продаже недвижимого имущества необходимо:

  1. Посетить нотариуса, который проверит всю документацию.
  2. Составить договор купли-продажи (следует в обязательном порядке указать стоимость объекта для того чтобы исчислить точную сумму налога).
  3. Заключить сделку с покупателем.
  4. Осуществить государственную регистрацию.

Для частных предпринимателей и предприятий подтверждением данного факта будет являться не только регистрация права собственности в службе Росреестра, но и постановка имущества на баланс, заключение различных сделок (например, аренда торговых помещений), а также учет всех доходных и расходных операций в сведениях бухгалтерского и налогового учета.

Однако продавец – юридическое лицо может столкнуться с непредвиденной проблемой – пристальным вниманием налоговых органов. Когда это случается и как избежать негативных последствий, рассказывает руководитель налоговой практики, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Елена Сапего и помощник адвоката Алексей Король.

Налог при продаже недвижимости в 2018 году для юридических лиц

Чтобы рассчитать налоги при продаже нежилой недвижимости, необходимо принять во внимание 2 основных критерия: первый и самый главный – юридический статус гражданина (физическое или юридическое лицо), второй – период владения реализуемой недвижимостью.

Такие доходы считаются возникшими в этом другом Государстве в случае, если это необходимо для избежания двойного налогообложения.

Обновлено в соответствии с изменениями в Налоговый кодекс, действующими в 2015 году. На сегодняшний день существует два основных вида налога на недвижимость.

В Российской Федерации коммерческой недвижимостью признаются объекты (помещения, здания, сооружения и т.д.), используемые для извлечения прибыли. Далеко не всегда это связано с предпринимательской деятельности, а налогообложение от реализации подобных объектов недвижимого имущества будет зависеть от правового статуса продавца, а также ряда иных факторов.

Источник: //kristall-lift.ru/bankovskoe-pravo/5188-nalogi-pri-prodazhe-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom.html

Адвокат Большаков
Добавить комментарий