Аккредитив При Покупке Квартиры С Залогом

Продажа квартиры с долгами впридачу

Аккредитив При Покупке Квартиры С Залогом

По различным оценкам, доля сделок с квартирами, которые находятся в залоге у банка, невелика. Например, по данным компании «Пересвет-Инвест», количество таких сделок составляет около 10% от общего объема.

«Особо больших скидок в данных случаях нет, если форма сделки полностью легитимна и прозрачна, а правоустанавливающие документы юридически чистые.

Кроме того, немаловажно и месторасположение квартиры — интересны варианты в востребованных районах города с хорошей транспортной доступностью.

Подобные сделки — не исключение из правил и вполне нормально реализуются», — рассказывает начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая.

Самое главное при продаже залоговой недвижимости – получить на это согласие банка. Более того, нужно согласовать с кредитором цену продажи. В принципе, если банк устраивают все детали сделки, явных причин для отказа в ее проведении быть не должно.

«Банк не может запретить продать залоговую квартиру, он может другим способом ограничить действия заемщика.

Банк может поставить условие досрочного погашения кредита без предварительной продажи квартиры. Обычно банки нормально относятся к продаже залоговых квартир и участвуют в сделке купли-продажи. Сумма денег (равная сумме оставшегося кредита) от продажи квартиры закладывается в ячейку, доступ к которой имеет банк», — объясняет директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Как правило, у банка есть определенные требования, которые он предъявляет при проведении такой сделки. «Во-первых, сумма сделки, за вычетом всех расходов, должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту.

Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком», — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Как рассказали банкиры, есть две схемы продажи залоговой квартиры. Первая – банк соглашается снять обременение с квартиры перед сделкой.

«Не все банки охотно соглашаются на такую схему, однако если продажа заложенной квартиры в немалой степени отвечает интересам самого банка, и при этом есть только один покупатель, который категорически отказывается покупать квартиру с обременением, банк может согласиться со снятием залога.

Однако в данном случае контроль проведения сделки и, главное, расчетов по ней между сторонами приобретает первостепенное значение.

Номос-банк дает согласие на проведение сделки по данной схеме только при условии расчетов по сделке с использованием безотзывного аккредитива со стороны покупателя и заранее данного акцепта (согласия) продавца-заемщика на списание поступивших ему по сделке после раскрытия аккредитива средств в счет погашения его задолженности по кредиту», — поясняет Сергей Арзянцев.

Более распространенная схема – «продажа из-под залога».

В этом случае обременение с квартиры не снимается. О том, что квартира находится в залоге у банка, указывается в договоре купли-продажи. При государственной регистрации сделки у покупателя возникает право собственности на квартиру, но при этом сама квартира продолжает оставаться в залоге у банка.

Далее, после завершения расчетов по сделке купли-продажи и погашения продавцом-заемщиком всех его обязательств по кредиту, банк передает покупателю подтверждающие документы, на основании которых тот в последующем в Росреестре может снять залог уже с принадлежащей ему как новому собственнику квартиры.

«Особенность продажи залоговой квартиры состоит в том, что эта сделка происходит под строгим контролем сотрудников банка и после государственной регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю такая квартира все еще находится под обременением банка», –уточняет начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян.

«В качестве другой особенности продажи ипотечной квартиры можно назвать то, что

покупателю — вместе с квартирой — переходят все обязательства по ипотеке, в том виде, в котором они были у прежнего собственника,

включая все начисленные пени, штрафы и др.», — уточняет старший юрист юридической фирмы «Авелан» Анна Полевая.

По мнению директора департамента кредитования розничного бизнеса и МСБ Абсолют Банка Елены Ковырзиной, наиболее сложный этап в такой сделке — оформление документации и расчеты между покупателем и банком.

«На этом этапе, в согласовании документов по сделке обязательно участвуют юристы банка с целью снижения риска для сторон сделки, а весь процесс контролируется сотрудником банка. Расчеты по договору купли-продажи проводятся в банке, в день заключения сделки.

Денежные средства от покупателя перечисляются на счет погашения кредита, обеспеченного продаваемой квартирой. После проведения погашения кредита банк снимает обременение на заложенное имущество».

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2013/01/31_a_4948113.shtml

Рассчитываемся за квартиру через аккредитив: пример для договора купли-продажи

Аккредитив При Покупке Квартиры С Залогом

Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.

По сути, аккредитив – аналог банковской ячейки. Банк обязуется по поручению покупателя квартиры перечислить на счет продавца определенную сумму денег при условии наступления определенных обстоятельств.

Схема использования аккредитива следующая:

  1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель отправляется с договором купли-продажи в банк, в который подает заявление об открытии аккредитива. В заявлении прописывается, какую сумму нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен принести продавец для получения денег.
  3. Банк получает заявление, открывает аккредитив и блокирует на нем сумму оплаты за квартиру. Затем банк отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
  4. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
  5. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
  6. Банк проверяет документы на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не принес необходимый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.

Нюансы оформления: образец

Хоть аккредитив и возникает на основании соглашения между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи следует указать основные условия открытия аккредитива, чтобы условие о порядке оплаты было согласованным. Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.

Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.

В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива. Аккредитив открывается по поручению Покупателя в пользу Продавца в срок до _______ включительно. Условия открытия аккредитива:

  • наименование банка-эмитента: _____________;
  • наименование исполняющего банка: _______________;
  • получателем средств по аккредитиву является Продавец;
  • аккредитив выставляется на сумму: ______________ (_________________) рубля ___ копеек
  • вид аккредитива — покрытый, безотзывный;
  • для получения денежных средств по аккредитиву Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
  • документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока действия аккредитива;
  • срок действия аккредитива – ___________ календарных дней от даты открытия аккредитива;
  • расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов (наименование банка) для получения денежных средств несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Возьмите образец соглашения покупателя и банка, через который планируете рассчитываться, и по такому же типу пропишите основные условия аккредитива в договоре купли-продажи.

 Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:

  • покупатель и банк может закрыть аккредитив без участия продавца;
  • средства на аккредитиве застрахованы только на сумму 1,4 миллиона рублей;
  • соглашение об аккредитиве оформляется между покупателем и банком, продавец не имеет к нему никакого отношения.

Несмотря на высокую безопасность расчетов через аккредитив, все больше участников рынка недвижимости выбирают более современный и удобный способ – счет-эскроу, который лишен перечисленных недостатков.

Счет эскроу при покупке

Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:

  • соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
  • банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
  • закрыть счет можно только при участии трех сторон;
  • более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
  • средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

Рассказываем пошагово, как купить и продать квартиру в ипотеку.

Читайте о нюансах госрегистрации ДДУ здесь.

Внимательно рассматриваем основной и предварительный ДКП при ипотеке.

Особенности купли-продажи квартиры с залогом или арестом — смотрите здесь.

Схема использования счета эскроу следующая:

  1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
  2. Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
  3. Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
  4. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
  5. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
  6. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
  7. Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не предоставит необходимые бумаги, счет эскроу закроется, а деньги вернутся покупателю.

Образец в ДКП

В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.

Не обязательно прописывать, что договор об эскроу является обязательным приложением к договору купли-продажи. Если в ДКП указаны основные условия использования эскроу – этого достаточно.

В разделе «Расчеты» нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается счет, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату. Условие о счете эскроу может звучать примерно так:

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу через эскроу-счет в полном объеме. Эскроу-счет открывается по соглашению сторон с банком ___________ (наименование банка) на срок до _______ включительно. Условия открытия эскроу-счета:

  • наименование банка: _____________;
  • депонентом является Покупатель, бенефициаром является Продавец;
  • для получения денежных средств со счета-эскроу Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
  • документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока открытия счета-эскроу;
  • расходы по открытию счета эскроу несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Согласуйте условие об эскроу, которое пропишете в основном договоре купли-продажи, с банком, через который будете проводить расчеты.

  1. Расчет за квартиру с участием банка повышает безопасность сделки. Аккредитив или счет эскроу – современные способы расчетов через банк.
  2. Любой тип расчетов должен быть детально прописан в договоре.
  3. При выборе банка нужно учитывать его рейтинг. Лучше обращаться в проверенные временем кредитные организации с хорошими отзывами клиентов.
  4. Деньги на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

    Во многих случаях это покрывает сумму сделки.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/oplata/rasschityvaemsya-za-kvartiru-cherez-akkreditiv.html

Аккредитив при покупке квартиры

Аккредитив При Покупке Квартиры С Залогом

В целях снижения рисков в последнее время часто используется аккредитив при покупке недвижимости.

Это безналичная форма расчетов в виде условного обязательства банка. Рассмотрим вопрос подробнее.

Определение

Что такое аккредитив простыми словами? Это виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу.

Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника. Банк обязуется произвести платеж в пользу продавца по предъявлению последним документов, которые соответствуют условиям аккредитива.

В аккредитиве отражаются порядок расчета, условия оплаты, извещения сторон.

Во время сделок с недвижимостью стороны стараются защитить себя от недобросовестного контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры обеспечивает максимальную безопасность при взаиморасчетах.

Банк сам становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимости.

Схема сделки

Далее рассмотрим принцип работы аккредитива и заключение сделки. Аккредитив — безналичная «ячейка». Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива.

Нужно заранее согласовать с банком, который откроет аккредитив, условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи.

В банке открывают специальный аккредитивный счет (ее открывает покупатель жилья), на который поступают деньги за покупку. После их перечисляют на корреспондентский счет банка-исполнителя. Наличие текущего счета в банке, открывающем аккредитив, обязательно.

Перед этим:

  • составляется и подписывается договор купли-продажи, который предусматривает расчет через аккредитив;
  • покупатель подает заявление в банк, где просит открыть ему аккредитив.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив.

Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

В договоре купли-продажи через аккредитив указывают:

  • банк, открывающий аккредитив покупателю (банк-эмитент);
  • банк, выдающий продавцу деньги (банк-исполнитель);
  • получатель «забронированных» денег;
  • документы, которые продавец обязан предоставить банку, а также срок передачи документов;
  • кто несет расходы по открытию аккредитива;
  • срок, в который покупатель должен открыть аккредитив и внести на него денежные средства;
  • ответственность за нарушение срока (размер неустойки).

Стороны заранее решают, будут ли они работать с одной банковской организацией или с разными. Если продавец открывает счет в том же банке, в котором оформляется аккредитив, этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После открытия счета и внесения денег банк-эмитент должен проинформировать об этом продавца. С моменты внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считаются исполненными.

Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать недвижимость в собственность плательщика).

После исполнения обязательств получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и другие документы. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда банк убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Как только квартира переходит в собственность покупателя, и продавец предоставит документы, зарезервированные деньги ему перечислят на банковский счет.

Схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк. Такая схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью.

Ее можно использовать при любых операциях, которые связаны с покупкой товаров и оказанием разных услуг, если они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица.

Так можно заплатить за автомобиль, получить дорогие медицинские услуги. Основное – согласие сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущества и недостатки аккредитива

Преимущества аккредитива состоят в следующем:

  • форма расчетов безналичная, позволяет сторонам определять условия расчетов в соответствии со своими пожеланиями: составлять свой перечень документов, которые подтверждают выполнение обязательств продавцом;
  • риски по сделке существенно снижаются;
  • соблюдение договорных условий контролирует третья сторона — банк;
  • при аккредитивных расчетах банк переводит деньги в пользу продавца только после предоставления документов, правильно оформленных;
  • условия сделки можно изменить, но изменение условий или отказ могут быть только обоюдными;
  • расчеты надежны: деньги покупателя депонируются на специальном счете банка, чтобы после их можно было перевести продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива (после открытия аккредитива у покупателя нет доступа к этим денежным средствам);
  • продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя;
  • нет необходимости иметь на руках крупные суммы наличных и переживать за их транспортировку и сохранность на время совершения сделки;
  • если сделка вдруг сорвалась, деньги полностью вернут покупателю;
  • аккредитив открывают на любой срок, его можно продлевать;
  • если право собственности на объект недвижимости не переходит заемщику при истечении срока действия аккредитива, деньги вернутся на счет покупателя автоматически.

Как уже говорилось выше, аккредитив минимизирует риски сделки.

Недостатки заключаются в следующем:

  • сделка проводится медленнее, чем при других способах взаиморасчета;
  • применяется сложный документооборот;
  • если аккредитив используют для сделки с недвижимостью, некоторые банки взимают за это дополнительную комиссию;
  • вернуть деньги покупателю можно только в судебном порядке;
  • налоговики узнают о такой сделке;
  • некоторые банковские организации слишком завышают стоимость услуги, из-за чего стороны выбирают другие способы взаиморасчета.

Виды аккредитива

Аккредитив – финансовое обязательство банка. Он должен выполнить поручение покупателя: предоставить продавцу квартиры деньги на определенных условиях.

Существуют следующие виды аккредитива:

  • отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на такой вариант, так как перечисление им денежных средств зависит от добросовестности контрагента);
  • безотзывный аккредитив – покупатель не может его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
  • безакцептный аккредитив – после перерегистрации недвижимости на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы самостоятельно, без присутствия плательщика;
  • покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
  • непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

При сделках с недвижимым имуществом аккредитив только безотзывной.

Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Подтвержденный аккредитив – это разновидность сделки, отличающаяся тем, что платеж импортера гарантирован третьим банком. Гарант обязуется совершить платеж, если импортер отказывается, то есть фактически банк-гарант является поручителем.

Стоит отметить, что подтвержденные аккредитивы бывают отзывными и безотзывными – первые оставляют эмитенту возможность аннулирования документа – однако, в практике международных расчетов на отзывные подтвержденные аккредитивы наложен запрет.

Стоимость сделки

Сколько стоит аккредитив? Примерная стоимость аккредитива – от 20 до 40 тысяч рублей. Возможно, эта цена будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива достаточно высоки.

Лидер по открытию аккредитива – Сбербанк. Тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими банковскими организациями;
  • + 2000 руб. – обслуживание совершаемой сделки.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи.

Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

Аккредитив или банковская ячейка

Что лучше, банковская ячейка или аккредитив? Проведение расчетов через открытие аккредитива и аренду банковской ячейки имеет много общего, но существуют и серьезные различия.

И аккредитив, и банковская ячейка защищают права сторон сделки. Покупатель гарантировано получает искомую квартиру, а продавец свои деньги.

Аккредитивная форма более надежна, так как документы подвергаются тщательной проверке со стороны банка. Если Вы имеете основания сомневаться в добропорядочности продавца, применяйте аккредитив, так вы обезопасите себя максимально.

Процесс использования в расчетах банковской ячейки немного проще, а стоимость аренды сейфа намного дешевле аккредитивных услуг банка. В настоящее время такая форма оплаты сделок с недвижимостью наиболее распространена на отечественном рынке.

Банковская гарантия и аккредитив

Чем отличается аккредитив от банковской гарантии? Основное отличие – банк является промежуточным звеном между клиентом и заказчиком, он не рискует своими активами, а осуществляет банковскую услугу передачи денег от одного клиента другому.

Банковская гарантия — письменное соглашение между сторонами, где гарант обязуется выплатить бенефициару деньги, если принципал не выполнит условий контракта на поставку товара или услуг:

  • принципал – продавец товаров или услуг, который обязуется выполнить условия контракта;
  • бенефициар – заказчик, покупатель, который получает либо товар, либо деньги.

Гарант – это финансовое учреждение, предоставляющее банковскую гарантию и являющееся посредником между исполнителем и заказчиком.

Банковская гарантия обеспечивает выполнение своих обязательств победителем торгов, аукциона или тендера в части заключения договора с заказчиком.

Отличие банковской гарантии от аккредитива заключается в том, что при наступлении гарантийного случая банк отдает бенефициару свои средства за недобросовестную работу принципала. Но при аккредитиве банк только посредник при передаче сторонами денежных средств друг другу.

Аккредитив и эскроу-счет

В чем отличие аккредитива от эскроу счета? Счет эскроу – финансовый инструмент, предназначенный для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости.

У самого счета условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

В мировой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и так далее. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.

Чаще всего счета эскроу применяются, чтобы снизить риски при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимого имущества.

В России такие счета используются также. Они:

  • обеспечивают выполнение условий контракта;
  • гарантируют надежное хранение денег, которые выступают оплатой по контракту.

Обычно денежные средства хранятся в банке, который выступает эскроу-агентом и не является заинтересованной стороной в сделке.

Отличия от аккредитива:

  1. Счета эскроу закрывают только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивный расчет строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу более гибкий. Здесь стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки.
  3. При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.

Расчеты с применением аккредитива в 2019 году производят только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи.

Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

: Аккредитив при покупке недвижимости

Источник: http://expert-home.net/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti/

Формы расчетов в сделках купли-продажи квартир | Частный риэлтор в Москве

Аккредитив При Покупке Квартиры С Залогом

У покупателя деньги могут быть в различных формах: собственные средства, ипотечный кредит, государственный сертификат (Материнский Семейный Капитал), жилищная субсидия, военная ипотека, субсидия работодателя и др.

Рассмотрим особенности сделок с недвижимостью в зависимости от этих форм.

Покупка за собственные средства

Это базовый вариант, который устраивает обе стороны. Деньги легко перевезти, пересчитать, можно перевести в безналичную сторону. Когда покупатель обладает собственными средствами для полной оплаты квартиры, то он обладает максимальной свободой выбора на рынке. Для покупки ему доступны все предложения – свободные продажи, альтернативы и залоговое имущество.

При покупке за собственные доступны и наличная (через ячейку), и безналичная (через аккредитив) формы взаиморасчетов по сделке.

Банковская ячейка в расчетах по сделке – наиболее развитая и отработанная форма расчетов, которая предполагает самые различные решения в сделках.

Так как банки не составляют опись вложения в ячейку (в каких-то случаях это является важным преимуществом ячеек), то всё чаще участники сделки выбирают безналичные расчеты через аккредитив.

Не во всех отделениях популярных банков присутствуют специалисты, которые смогут оформить взаиморасчеты по сделке. Также не во всех отделениях присутствуют банковские сейфовые ячейки или условия для проведения сделки (переговорные).

Перевод денежных средств в банк сделки (подготовка к сделке)

Очень часто сделки по покупке проводятся в том банке, где уже находятся деньги, так как покупатель не готов перемещать деньги в другой банк. Если денежные средства хранятся в банковской ячейке в наличной форме, то понятно, что адрес сделки изменить не получится. Если же хранятся на депозите в безналичной форме, то можно выбирать между разными отделениями одного банковского бренда.

Так как условия сделки не всегда совпадают с ожиданиями покупателей (альтернатива, ипотека и т.д.), то часто встает вопрос перевода денежных средств в другой банк. И в этом процессе есть свои нюанс, важные для покупателя и предстоящей сделки.

Перевод денег из одного банка в другой в безналичной форме затруднен тем, что банки ограничивают клиентов в выдаче наличных средств, если деньги поступили в безналичной форме.

В качестве ограничения выступают высокие проценты “за обналичку”. Ограничения отсутствуют, только если клиент внес деньги в этот банк (в любом отделении) в наличной форме.

Кроме того крупную сумму к выдаче нужно заказывать за день-два, чтобы деньги ждали в кассе.

Безопасность перемещения денег в наличной форме заключается в том, чтобы посторонние люди не знали о наличии денег при вас и о том, для чего вы направляетесь в банк или из банка. Даже ваш риэлтор и другие участники сделки не должны быть посвящены в ваши намерения по транспортировке денег.

Особенности взаиморасчестов при альтернативной сделке (цепочке квартир)

Альтернатива – особенный вариант продажи и покупки квартиры (Подробнее в соответствующей статье “Что такое альтернатива?”). Альтернатива – это частный случай покупки за собственные средства.

Сами можете представить сложность взаиморасчетов в цепочке квартир, если закладчик денег (покупатель верхней квартире в цепочке) видит выемщика денег (продавца нижней квартиры) первый раз в жизни, и этих участников не связывают прямые договорные отношения.

Верхний покупатель закладывает деньги за одну квартиру, а нижний покупатель вынимает деньги за продажу другой квартиры. Закладчика и выемщика могут отделять не один, а несколько квартир (договоров купли-продажи).

И задача риэлтора заключается в том, чтобы выемщик не мог получить деньги в случае, если покупатель не оформил собственность на покупаемую квартиру.

    Из-за множества участников сделки и сложности оформления документов легко столкнуться со следующими ограничениями:
  • При большом разбросе участников сделки и объектов по разным районам и пригородам сделку назначают ближе к центру из-за удобной транспортной доступности.
  • Выбор банка сильно ограничен. Обычно риэлторы склоняют к “сделочным” банкам.
  • Форма взаиморасчетов обычно упрощается до ячейки. Безналичная форма оплаты (аккредитив) не используется, потому что получатель денег отличается от продавца по договору купли-продажи. Кроме того, суммы дробятся между участниками сделки.
  • Серьезно усложняются расчеты между сторонами, поэтому особое внимание уделяется подтверждению авансов и гарантиям (расходы по проверке купюр и аренде ячеек не возвращаются при отказе регистрации права собственности).

Ипотечный кредит при покупке квартиры

Купить квартиру с ипотечным кредитом и привлечь риэлтора – верное решение. Банки часто предлагают дополнительные условия (преференции) клиентам, у которых есть профессиональный представитель. Дополнительные условия предлагают также страховые компании. А покупатель приобретает комфорт и уделяет большее внимание своей работе и семье.

Ипотека – кредит под залог недвижимости. В России “ипотекой” обычно называют кредит под залог ПРИОБРЕТАЕМОГО жилья. Но ипотека также возникает, если деньги занимают под уже имеющуюся в собственности недвижимость (причем цель денег может быть любой), или когда расчеты с продавцом отложены на период после регистрации.

При выборе банка ипотечного кредитования крайне важны условия продажи квартиры из-под залога. Покупатель при изменении может добавить денег и улучшить жилье, продав квартиру, не гася задолженность по кредиту до продажи. И условия продажи из-под залога банка не менее важны, если заемщик не справляется с кредитом, тогда он может рассчитывать на продажу квартиры по цене, близкой к рыночной.
Остерегайтесь банков, которые банк ограничивают продажи из-под залога полным погашением кредита до регистрации перехода права собственности!

Сертификат и субсидия при покупке жилья

Покупка квартиры с субсидией (или сертификатом) на покупку жилья также требует участия профессионального риэлтора. Большинство продавцов отрицательно относятся к продаже по субсидии, и риэлтор с опытом и умением ведения переговоров помогут убедить продавцов изменить свое мнение.

    При покупке с сертификатом или субсидией вы можете столкнуться:
  • Сильно сужается количество возможных квартир для покупки, потому что покупателям может быть нужна полная сумма денег без задержек (отпадают почти все альтернативы и часть свободных квартир).
  • В сделке должен присутствовать опытный риэлтор, который проверит выполнение условий получения денег и установит реальные сроки взаиморасчетов.
  • Условием получения денег могут быть существенные ограничения для покупателей. Например, использование материнского капитала обязывает наделить детей долями в квартире.

Источник: https://www.realtor-pro.ru/sposoby-raschetov-v-sdelkakh-nedvizhimosti

Расчеты при покупке недвижимости с использованием аккредитива

Аккредитив При Покупке Квартиры С Залогом

Расчеты с использованием аккредитива приобретают особую актуальность при сделках с незнакомыми покупателю продавцами, о репутации которых ничего не известно.

Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства Банка. Банк обязуется произвести платеж в пользу продавца по предъявлению последним документов, соответствующих условиям аккредитива. Порядок расчета по аккредитиву, условия оплаты и извещения сторон, а также реквизиты всех участников сделки отражаются в аккредитиве.

Преимущества аккредитивной формы расчетов

  • безналичная форма расчетов, позволяющая покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, т. е. составить свой перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом.
  • существенное снижение рисков для обеих сторон по сделке.
  • соблюдение условий договора контролируется третьими лицами — банками.
  • при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).
  • возможность изменения условий сделки, при этом изменение условий или отказ от сделки может быть только обоюдный, с согласия и покупателя и продавца.
  • надежность расчетов по сделке вне зависимости от финансового состояния покупателя на дату расчетов: денежные средства заемщика (покупателя) депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.
  • продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя.
  • отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность на время сделки.
  • если сделка по каким-то причинам не состоялась, денежные средства будут в полном объеме возвращены покупателю.
  • аккредитив может быть открыт на любой срок, который может быть пролонгирован/продлен.
  • если срок действия аккредитива истек, а право собственности на объект недвижимости не перешло к заемщику, то денежные средства возвращаются на счет покупателя автоматически.

Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

  1. Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива (необходимо предварительно согласовать с банком, открывающим аккредитив, условия расчетов указанные в договоре купли продажи).
  2. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива (наличие текущего счета в банке, открывающим аккредитив, обязательно).
  3. Банк открывает аккредитив и передает оригинал аккредитива продавцу напрямую или через банк-продавца.
  4. При получении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора купли-продажи Продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами.

    Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы, путем перевода денежных средств на счет продавца.

Внимание: схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк.

Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью.

Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица.

Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущество открытия документарных аккредитивов в Банке МФК:

  • Индивидуальный подход к каждому клиенту, ориентированность на его потребности, возможность учёта особенностей сделки и пожеланий бенефициара;
  • Финансирование сделок за счет собственных средств;
  • Помощь в оформлении документов по аккредитиву;
  • Рекомендации по минимизации рисков клиентов с целью защиты их интересов;
  • Консультации и разъяснения по оформлению платежных условий договора купли-продажи и особенностей внутрироссийского права при расчетах аккредитивами.

Высокая квалификация и длительный опыт работы сотрудников Банка МФК в сфере документарных операций и торгового финансирования гарантируют качественное и оперативное обслуживание клиентов Банка в сфере документарных операций.

Источник: https://www.mfk-bank.ru/private/letters/

Адвокат Большаков
Добавить комментарий